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REVISTA CHAKIÑAN, 2019, Nº.7, ABRIL, (40-57)
ISSN 2550-6722
CONJUNTO HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL PARA EL BA-
RRIO SAN ANTONIO EN RIOBAMBA. ANÁLISIS DE FACTIBILI-
DAD.
SOCIAL INTEREST HOUSING COMPLEX FOR SAN ANTONIO NEIGHBORHOOD IN
RIOBAMBA. FEASIBILITY ANALYSIS.
ABSTRACT
RESUMEN
In the feasibility studies, the advantages and disadvantages of various alternatives and their
economic, social, environmental and nancial valuation are established to determine if it is
possible to develop a work in a viable way. The target of this work is to make a feasibility
analysis for determining the viability of construction of a social interest housing complex in San
Antonio of the Lake neighborhood, in Riobamba, Chimborazo Province. To reach this target, an
applied research was developped using deductive and inductive methods. The population who
intervened in the study analysis were the heads of households in the mentioned neighborhood,
and data were gathered through structured surveys. A type of exible housing is proposed, with
enlargement capacity to future, which ts to the needs of the owners. The proposed project is
feasible in its technical, economic, social and environmental dimensions, where the internal
rate of return of the project is 15,22%, which represents a good prot margin for a social inte-
rest project.
Keywords: feasibility analysis; San Antonio of the Lake neighborhood; social interest housing
complex; Riobamba.
En los estudios de factibilidad, se establecen las ventajas y desventajas de varias alternativas y
su valoración económica, social, ambiental y nanciera, para determinar si se puede desarrollar
una obra de manera viable; como consecuencia, el objetivo de este trabajo es analizar la facti-
bilidad de construcción de un conjunto habitacional de interés social en el barrio San Antonio
de la Laguna, en la ciudad de Riobamba, Provincia Chimborazo. Para lograr este objetivo, se
realizó una investigación aplicada y se usaron los métodos inductivo y deductivo. La población
que intervino en el análisis de estudio fueron los jefes de los hogares del mencionado barrio y
se obtuvo datos por medio de la aplicación de encuestas estructuradas. Se propone un tipo de
vivienda exible, con capacidad de ampliación a futuro, que se ajusta a las necesidades de los
propietarios. Como resultado, se determinó que el proyecto planteado es factible en su dimen-
sión técnica, económica, social y ambiental, donde la tasa interna de retorno es del 15,22%, lo
que representa un buen margen de rentabilidad para un proyecto de interés social.
Palabras clave: Análisis de factibilidad, barrio San Antonio de la Laguna, conjunto habitacio-
nal de interés social, Riobamba.
Luis Alejandro Velasteguí Cáceres
María Giuseppina Vanga Arvelo
Julia Desiree Velastegui Cáceres
lavelastegui@unach.edu.ec
mgvanga@yahoo.com
desireejulia90@hotmail.com
Universidad Nacional de Chimborazo, Ecuador
Universidad Técnica de Manabí, Ecuador
Escuela Superior Politécnica de Chimborazo, Ecuador
Fecha recepción: 02/05/2018
Fecha aceptación: 23/07/2018
ORCID: https://orcid.org/0000-0002-6116-2412 ORCID: https://orcid.org/0000-0003-0143-8381
ORCID: https://orcid.org/0000-0002-6825-0853
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INTRODUCCIÓN
Las viviendas de interés social a lo largo del
tiempo han sido objeto de innumerables pro-
posiciones, sin resolver aún este problema
que aqueja a la mayoría de la población. En
América Latina y el Caribe, según el Banco
Interamericano de Desarrollo, para el 2012
había un total de 59 millones de personas
que no tenían viviendas adecuadas (Rodas
2012).
Este problema por ende está presente en
Ecuador, donde la situación de la vivienda
popular adquiere dimensiones que no permi-
ten visualizar una solución real. Las políti-
cas de vivienda no logran causar un impacto
apreciable y la realidad es que la demanda
aumenta constantemente, mientras que la ca-
lidad habitacional de las soluciones produci-
das decae en forma permanente.
El décit habitacional en Ecuador, según el
Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
(MIDUVI), era de 692.216 para el 2010, lo
que representa una reducción del 9% respec-
to a la medición realizada en el 2006, cuando
la cifra fue de 756.806 viviendas; por otra
parte, el décit de viviendas nuevas en el
2006 era de 23,3% y en 2010 fue de 19,3%,
mientras que el hacinamiento pasó de 18,9%
a 13,8% en el quinquenio, de acuerdo con
la misma fuente; este último es uno de los
menores de la región. Lamentablemente, a
pesar de su relevancia, estas estadísticas no
logran referir explícitamente la informalidad
y sus ramicaciones para el debate sobre ac-
ceso a vivienda.
Aunque el décit habitacional se ha reduci-
do, sigue siendo alto y según el MIDUVI,
el 80% del mismo corresponde a familias de
bajos ingresos. La Asociación de Promoto-
res Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador
(APIVE 2013), consideró relevante dispo-
ner de lineamientos de política de vivienda
de interés social, que combinen los plantea-
mientos de sus asociados con las priorida-
des del gobierno, así como recomendar un
conjunto de medidas y acciones que faciliten
una mejor articulación público-privada para
una solución sostenible al problema social
de la vivienda.
En la ciudad de Riobamba, el crecimiento en
la periferia ha carecido de mecanismos de
control efectivos, integrándose a poblados
pequeños y creando algunos otros, pero sin
planicación alguna por parte de los gobier-
nos locales. Resultado de esto son las inva-
siones de lugares cercanos, que responden al
crecimiento de la población, a la migración
del campo a la ciudad o a la falta de atención
a los problemas de viviendas por parte del
Estado.
Una de las manifestaciones de lo descri-
to anteriormente, es la invasión de terrenos
cercanos al barrio Laguna de San Antonio,
apropiándose de la laguna, con problemas
de legalización de terrenos, falta de servicios
básicos e incremento del impacto ambiental
sobre la zona al tener problemas de salubri-
dad, al no contar con el debido alcantarillado
ni recolección de basura, entre otros.
No existe por otro lado, estudios de factibi-
lidad de proyectos de vivienda social para la
zona, existe una desintegración de la ciudad
en el lugar, hay sectores que se encuentran
marginados, existe inequidad social, pobre-
za y delincuencia, además de que se auto-
construyen viviendas sin el debido respaldo
técnico, entre otros problemas (Velasteguí
2016).
Es por ello, que el objetivo general de esta
investigación es el de analizar la factibilidad
que determine si es viable la construcción de
un conjunto habitacional de interés social en
el barrio San Antonio de la Laguna en la ciu-
dad de Riobamba, Provincia de Chimborazo.
La problemática requiere de la intervención
en el sector para que las zonas periféricas pa-
sen de ser barrios informales a convertirse
en referentes habitacionales dignos. Es nece-
sario dar atención a las necesidades habita-
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cionales, en especial a las de bajos recursos
económicos de una manera técnica y basa-
das en estudios de factibilidad en los que se
tenga en cuenta análisis nanciero, técnico y
el impacto ambiental, entre otros. Este análi-
sis servirá de instrumento de apoyo a la toma
de decisiones, dará indicaciones del manejo
óptimo de recursos y responderá a las nece-
sidades del sector.
Con un estudio de factibilidad se minimizan
los riesgos de la inversión y se conoce de
manera detallada el portafolio de productos
a ofrecer; se pronostica con mayor certeza si
el proyecto tiene tendencia a fracasar o a ser
exitoso; es un insumo para la toma de deci-
sión nal de si se invierte o no.
Para los datos, se hará un estudio de merca-
do y un procesamiento estadístico y así sa-
ber si es viable o no dentro del mercado de
las viviendas de bajos costos. Un estudio de
mercado es una investigación completa para
evitar o considerar en forma realista los ries-
gos que acarrea el dar inicio a una actividad
económica (Fernández 2017). La investiga-
ción de mercados es identicar, recopilar,
analizar, difundir y aprovechar objetiva y
sistémicamente la información, lo que apor-
tará en la toma de decisiones, vinculadas con
identicar y solucionar un problema (Alar-
cón et al. 2014).
El término “análisis de mercado” desorienta
a los emprendedores, especialmente a aque-
llos que se enfocan en un nicho especíco
de mercado o segmento de mercado. En el
término más básico, un análisis de mercado
es un estudio que se hace de un problema
en particular o una oportunidad de mercado.
Para realizar un análisis de mercado adecua-
do se necesita distinguir entre los diferentes
tipos de mercado que existen como de con-
sumo, industriales, de servicio.
Un estudio o análisis de mercado pretende
identicar y denir, para luego evaluar la
disposición de un entorno particular en el
que suceden actividades industriales, comer-
ciales, económicas y comerciales, es decir,
el mundo de los mercados en sí (Parmerlee
1998).
El mercado es clave para toda inversión que
se hace con la intención de generar ingre-
sos y ganancias. La medida de la demanda
para un producto o servicio, será la can-
tidad de personas que lo compran o hacen
uso del mismo. Ningún proyecto destinado
a la generación de ingresos puede sostenerse
a sí mismo si no consigue responder a las
demandas del mercado. Esto signica que,
cuando se elabora un producto o presta un
servicio y se lo coloca en el mercado, el
producto debe cumplir con las característi-
cas que los usuarios buscan en términos de
volumen, precio, embalaje, calidad, y ofer-
ta estacional, entre otros factores. Si esto se
consigue, el producto o servicio se vende y
el dinero generado se emplea para continuar
con las operaciones y para cubrir los costos
de la inversión (FAO 2005).
El n del análisis de la demanda es señalar y
cuanticar la presencia de personas o entida-
des en una ubicación geográca determina-
da, que son actuales consumidores o poten-
ciales del bien o del servicio que se ofrecerá
(Errosa 2004).
También abarca la investigación de variables
de índole social y económica y que, aunque
sean ajenas a un proyecto, lo condicionan.
Hay factores de importancia como el nivel
de necesidad y las necesidades que han sido
atendidas anteriormente (ILPES 2006).
Al pasar a la etapa de ingeniería del proyec-
to, se denen los recursos que se necesitan
como los materiales, equipos, tareas, insu-
mos, entre otros. Se debe describir el pro-
ceso de producción, indicar el equipo a usar
para operaciones óptimas, además de las
características que tendrán la construcción
y las instalaciones (Rodríguez & Labastida
1988).
Esta ingeniería tiene por objeto, llenar una
doble función, primero aportar información
que permita hacer una evaluación económi-
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ca del proyecto, y segundo, establecer las
bases técnicas sobre las que se construirá e
instalará lo construido.
Se deberán tomar en cuenta aspectos como
la selección de las operaciones, los equipos
requeridos, la materia prima e insumos, el
personal, la infraestructura, entre otros. Un
estudio nanciero deberá contener la inver-
sión, la proyección de los ingresos y gastos,
y la posibilidad de nanciamiento, en caso
de ejecutarse (ILPES 2006).
El análisis nanciero por otro lado, facilita el
proceso de toma de decisiones de inversión,
nanciamiento, planes de acción; permite
identicar los puntos fuertes y débiles de la
organización, así como realizar compara-
ciones con otros negocios, ya que aporta la
información necesaria para conocer el com-
portamiento operativo de la empresa y su
situación económica-nanciera, para lo cual
se fundamenta en los datos expuestos en los
estados nancieros.
Para dar paso al análisis de factibilidad, que
es el propósito principal de esta investiga-
ción y determinar si es viable la construcción
de un conjunto habitacional de interés social
en el barrio San Antonio de la Laguna en la
ciudad de Riobamba, se procederá a analizar
la oferta y la demanda, y a realizar los estu-
dios técnico, nanciero y económico.
METODOLOGÍA
El presente, es un artículo que enuncia los
resultados de una investigación aplicada,
que según Cegarra, es la que tiende a re-
solver problemas o a desarrollar ideas, bien
sea a corto, mediano o a largo plazo y que
buscan innovaciones, mejorar procesos ya
existentes o productos, y el incremento de la
calidad, entre otros (2011).
Se partió de niveles imprescindibles de ne-
cesidades inmediatas detectadas, para que
éstas tengan mayores prioridades que las
mediatas; todo ello con el objetivo de pro-
gresivamente satisfacer carencias colectivas
a toda la población de estudio.
Se usaron los métodos:
Inductivo: ya que con los resultados que se
obtengan al analizar la factibilidad del pro-
yecto de construcción de viviendas sociales,
se podrá facilitar la toma de decisiones para
la ejecución del mismo. Según Bernal, este
método consiste en dar explicaciones par-
ticulares a partir de conclusiones generales
(2006).
Deductivo: las teorías del análisis de facti-
bilidad de varios autores fueron aplicadas a
este proyecto en particular. Estas deduccio-
nes según Bernal, parten de hechos que son
particulares y que han sido aceptados como
válidos y que hacen que se llegue a conclu-
siones generales (2006).
El enfoque de la investigación que se apli-
có fue cuantitativo, ya que se realizó una
evaluación numérica de las frecuencias de
respuesta a las encuestas aplicadas; mismas
que fueron luego analizadas con el software
estadístico SPSS 23.0 (Statistical Package
for the Social Sciences). Según Gómez, este
enfoque usa la recopilación de información
y su posterior análisis para responder inte-
rrogantes de investigación y probar hipótesis
previamente establecidas (2006).
La modalidad de la investigación que se uti-
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lizó es descriptiva, ya que permitió analizar
los aspectos de oferta y demanda de vivien-
da social, así como también analizar las con-
diciones sociodemográcas de la población
(Gómez 2006).
La población que intervino en el análisis de
estudio fueron los jefes de los hogares del
Barrio San Antonio de la Laguna, que en
total suman 80. La muestra fue aleatoria
simple, donde todos los elementos que han
formado parte de la población tienen la mis-
ma probabilidad de ser seleccionados en la
muestra (Triola 2004). Los jefes de familia
son los que representan la verdadera deman-
da potencial de adquirir viviendas sociales
en el sector.
Para el tamaño de la muestra, se utilizó la
siguiente fórmula (García 2011:67):
Donde:
N = Tamaño del universo = 80
Z = Nivel de conanza deseado. Nivel de
conanza 95% -> Z=1,96
e = Es el margen de error máximo que admi-
to: 5% = 0,05
p = 50% = 0,5
Por tanto:
n = Tamaño de la muestra = 66
La técnica de recolección de datos para ana-
lizar la factibilidad del proyecto de construc-
ción de viviendas sociales fueron las encues-
tas, consideradas como fuentes primarias de
información (Idelfonso 2005). Las fuentes
secundarias son, según (Dvoskin 2004), ci-
fras, información y hechos que alguien ha
recuperado para otros nes; las utilizadas
fueron las del Instituto Nacional de Estadís-
ticas y Censos de Ecuador.
El instrumento para la recolección de datos
primarios fue el cuestionario con preguntas
cerradas de opción múltiple (Dvoskin 2004).
El instrumento para la información secunda-
ria fue la minería de datos con información
sobre aspectos ambientales y de costos, para
estimar los costos directos del proyecto; y
los indicadores son los actualizados del Pro-
ducto Interno Bruto (PIB).
En cuanto a los pasos seguidos para realizar
la investigación, cabe destacar que hay di-
versos autores en Colombia como (Botero
& Bedoya 2014), que estiman que son cinco
los necesarios para determinar la factibili-
dad: elaborar un estudio de mercado, rea-
lizar un estudio técnico, realizar un estudio
del entorno físico y urbano, generar un estu-
dio legal y por último un estudio nanciero.
Otros lo establecen en cuatro fases: estudio
de mercado, aspectos técnicos, aspectos ad-
ministrativos y aspectos nancieros (Mo-
lina, Mercado & Gutiérrez 2012). Por otro
lado, también mencionan los siguientes: pre-
sentación de la idea de negocio, organiza-
ción, control y auditoría del estudio, análisis
del entorno en general, análisis del entorno
sectorial, análisis por áreas funcionales del
proyecto, y toma de decisiones (Ramírez &
Cajigas 2004).
En Ecuador, una metodología expuesta por
Echeverría (2017), indica cinco pasos: es-
tudio de mercado, estudio técnico, estudio
administrativo, estudio económico y nan-
ciero, y evaluación nanciera.
En base a los pasos y metodologías mencio-
nadas y a la experiencia de los autores en
el área, se hicieron adaptaciones, resultando
los siguientes siete pasos a seguir, para rea-
lizar el estudio de factibilidad:
. Análisis de la oferta.
. Análisis de la demanda.
. Estudio técnico.
. Estudio nanciero.
. Selección de los beneciarios.
. Estudio económico.
. Impacto del proyecto.
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RESULTADOS Y DISCUSIÓN
A continuación, se presentan los resultados
de analizar la factibilidad para determinar si
es viable la construcción de un conjunto ha-
bitacional de interés social en el barrio San
Antonio de la Laguna en la ciudad de Rio-
bamba.
Análisis de la oferta
Al respecto, se tomó en consideración que
hay algunos constructores que han realizado
proyectos en la zona, tal y como se detalla
en la tabla 1, observándose que el Arquitec-
to Buenaño es el empresario que más cons-
trucciones ha realizado, convirtiéndose en
el competidor directo para un programa de
viviendas, aunque el mismo no participa en
proyectos de interés social.
Análisis de la demanda
En el análisis de la demanda y con la encues-
ta aplicada a los potenciales clientes intere-
sados en las viviendas de interés social, se
obtuvo la siguiente distribución por grupos
etarios de los moradores del barrio (tabla 2):
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Se observa que el rango mayor es el de las
edades comprendidas entre 31 y 50 años,
siendo un grupo de edad productivo, en
cuanto al número de integrantes por familia,
como se muestra en la tabla 3, el análisis evi-
dencia, que mayoritariamente, las familias
están integradas por una cantidad de tres a
cinco miembros, lo que indica un núcleo fa-
miliar integrado, numeroso, que tienen nece-
sidad de vivienda, lo que constituye un ele-
mento de prioridad, respecto a la necesidad
de implementación de un plan de vivienda
del tipo conjunto habitacional.
Cabe destacar que el 91% de los habitantes
no posee vivienda propia, como se muestra
en la tabla 3, lo que constituye otro argumen-
to que hace evidente la necesidad de vivien-
da.
Otros datos de importancia son, que el 3%
de las familias presenta miembros con dis-
capacidad, el 15% está formado por madres
jefas de hogar y el 47% tiene más de tres hi-
jos menores de edad, siendo criterios de alta
vulnerabilidad a ser tomados en cuenta, lo
que demanda soluciones inmediatas.
El nivel de ingreso está fundamentalmente
ubicado en el rango de medio a bajo, tenien-
do el medio un 76% y el bajo un 21%. Esto
debe ser tomado en cuenta al momento de
considerar los costos de las viviendas, auna-
do a que el 83% están dispuestos a participar
en un plan de vivienda nanciado.
La demanda de viviendas asciende a un to-
tal de 73, previéndose realizar una primera
oferta de 30 casas, restando una demanda in-
satisfecha de 43. Existe además una proyec-
ción de la demanda, sin tomar en cuenta las
invasiones que usualmente se dan en la zona,
como puede observarse en la tabla 3:
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Puede observarse, que para atender a la de-
manda inicial, al menos deberán ser cons-
truidas 72 viviendas, aunque se ha conside-
rado por limitaciones económicas, iniciar el
proyecto con 30 de ellas.
En cuanto al estudio técnico, se trata de
viviendas de interés social de una planta,
como lo reejaron en sus preferencias los
entrevistados, apreciándose su ubicación,
alrededor de la laguna, tal y como se reeja
en la gura 1.
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Estructura
En cuanto a la estructura, se usará el metal
deck, o también llamado steel deck. Esto
como lámina colaborante de tipo combina-
do, compuesta por acero y hormigón. El tipo
de suelo donde se proyecta la construcción
es bueno, la altura entre los pisos es de 2,5
m. En la gura 2 puede observarse la planta
estructural.
Se ha considerado proponer el sistema cons-
tructivo de acero, al tener innumerables ven-
tajas como la disminución del peso de la es-
tructura y del tamaño de las columnas, fáciles
para hacer modicaciones o renovaciones,
reducción de tiempo de construcción, entre
otras; la premisa de estos son la reducción de
costos, facilidad de transportación y aumen-
to de calidad y durabilidad; además de tener
un bajo impacto ambiental en comparación
de los sistemas típicos de construcción.
Los prototipos se enfocan en brindar dife-
rentes posibilidades arquitectónicas para la
diversidad de familias actuales, demostran-
do que la vivienda se puede desarrollar en
planta baja para ofrecer ventajas de movili-
dad según las diferentes situaciones de los
usuarios o en dos niveles compactos para
una mayor densidad; también ofrecer la po-
sibilidad de tener un huerto urbano que per-
mita aliviar la economía familiar y dar la
oportunidad de una sana alimentación, den-
tro de una comunidad sostenible.
Estudio nanciero
En cuanto al estudio nanciero, se considera
que los insumos que son usados dentro de un
proceso de producción se catalogan en tres:
gastos generales de producción, mano de
obra directa y materia prima, donde la suma
de los tres componentes es el denominado
costo de producción (Ocampo 2003).
El precio del terreno según avalúo municipal
es de 10 dólares en la zona y 60 dólares a ni-
vel comercial. La vivienda planicada tiene
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un total de construcción de 120 m2, y el lote
de la vivienda 200 m2, teniendo el terreno
un total 9.000 m2. El costo del terreno es de
540.000 dólares, aunque el mismo ha sido
donado por la Municipalidad de Riobamba,
en calidad de reasentamiento.
Viabilidad
Algo importante de resaltar es la viabilidad
dentro de lo que es el PDOT (Plan de De-
sarrollo y Ordenamiento Territorial), siendo
uno de sus ejes la ejecución de proyectos de
índole social donde se incorporen ofertas
institucionales de acceso a tierras y vivien-
das, originando en el territorio condiciones
de acceso a este bien a sectores populares.
En tal sentido es importante señalar que el
Banco de Pichincha, en Ecuador, trabaja con
un interés anual del 4,87%, sobre el 95% del
monto total; estableciendo que el restante
5% lo nancia la persona que adquiere el
crédito. A 20 años, las viviendas ascienden
a 35.800,04 dólares americanos (usd). El 5%
tendría un valor de 1.790 usd, nanciándose
el 95% de la vivienda: 34.010,04 usd, con
una cuota de 190 usd a 20 años.
Costos indirectos
En relación a los costos indirectos que son
generados durante la prestación del servi-
cio, se constituyen en materiales indirectos,
mano de obra indirecta, mantenimiento de la
planta física y de los equipos, servicios bási-
cos y depreciación (ver tabla 4).
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Beneciarios
A la hora de seleccionar a los beneciarios,
se tomaron en cuenta las siguientes varia-
bles: tamaño de la familia, tiempo de la fa-
milia viviendo en condiciones deplorables,
compromiso de participar en el proyecto de
construcción y situación socioeconómica.
Estudio económico
En el estudio económico, la utilidad es de un
100% sobre el costo de cada vivienda; esto a
razón del 15% de los impuestos por concepto
de participación de los trabajadores y el 35%
por impuestos sobre la renta, asumiendo que
se venderán seis viviendas por cada año. Se
toma en cuenta un aumento en el gasto del
5% anual por concepto de inación.
En la tabla 6 se aprecia el resultado de ingre-
sos y egresos proyectado a cinco años y en la
tabla 7 el ujo de caja proyectado.
El VAN (Valor Actual Neto), que según Brun
es una cierta medida del benecio considera-
do absoluto en un proyecto de inversión y
que al resultar positiva implica que la inver-
sión que se realiza ofrece una rentabilidad
mayor que la tasa de actualización utilizada;
la TIR (Tasa Interna de Rentabilidad), es la
tasa de interés que equipara el valor presente
de los ingresos con el valor presente de los
egresos (2008). En las tablas 10 y 11 se pue-
den visualizar los cálculos.
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Los resultados muestran un VAN positivo, lo
que signica que se considera un proyecto
rentable, donde se obtendrán benecios de
157.681,85$, luego de recuperada la inver-
sión realizada.
TIR= TASA INTERNA DE RETORNO
TIR = 15,22 %
TIR: Rentable
Como la TIR calculada es mayor que la tasa
de interés cobrada por el ente emisor, el pro-
yecto es viable, pues la inversión es econó-
micamente rentable. La misma retornará en
un 15,22% en proporción directa al capital
invertido.
Suelo
Donde se realizaría la construcción del con-
junto habitación y de acuerdo al estudio geo-
técnico del sector de implantación, se de-
nió un esfuerzo admisible del suelo de 15 T/
m2, lo que dispone que se encuentra dentro
del rango de “suelo bueno”. Al tener una
distancia considerable a la laguna la cons-
trucción, se verico que el nivel freático del
agua en el estudio geotécnico se encontraba
a mayor profundidad del nivel de cimenta-
ción de la estructura planteada; la ventaja de
utilizar una casa con sistemas constructivos
de acero es disminución del peso, por con-
siguiente una disminución en la trasferencia
de esfuerzos al suelo, quedando denido su
diseño con una zapata de 1m x 1m.
Valoración de impactos
En cuanto a la valoración de impactos, el
proyecto se enmarca dentro de la Categoría
B, para los que se prevé únicamente un bajo
impacto ambiental. En general, se siguió la
metodología de los Criterios Relevantes In-
tegrados, elaborándose índices de impacto
ambiental para cada efecto identicado.
Intensidad: se estableció una calicación
subjetiva, tomando un valor de 2 en escala
que va de 0 a 10.
Extensión o inuencia espacial: se toma el
valor 5, que corresponde a la categoría de
extensión local.
Duración: se toma el valor mínimo de 2, que
corresponde a una afectación ambiental de
corta duración.
Magnitud:
I = intensidad 2
E = extensión 5
D = duración 2
Mi = Índice de Magnitud del efecto = 9
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Reversibilidad: capacidad del sistema de re-
tornar a una situación de equilibrio similar
o equivalente a la inicial. Se toma el valor
2 porque el proyecto tiene una alta reversi-
bilidad.
Riesgo: según la escala, el proyecto alcanza
un valor de 2, que es el menor asociado a un
riesgo bajo de entre el 1-10%.
Características de las viviendas y acaba-
dos
La inversión a realizar en los acabados de la
casa de vivienda social es el 25% por cien-
to del presupuesto general, con un valor de
8.069,30 usd de un total de 35.800,04 usd
por vivienda, lo que se considera con ca-
racterísticas de acabados de baja gama pero
con la garantía de que su valor no supere los
40.000 usd que el MIDUVI solicita en sus
bases para la generación de proyectos de vi-
vienda social.
A continuación, se pueden apreciar en la ta-
bla 9 las características de la vivienda, y re-
saltado en amarillo lo correspondiente a los
acabados.
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Aspectos importantes relacionados con la
fauna y la conservación ambiental
El desarrollo del proyecto repercute en la
visión paisajística y medio ambiental del
lugar, en donde resalta el hito natural cons-
tituido por la laguna y sus especies por el
límite rural inmediato, la estética entonces
constituye al proyecto a nivel urbano con la
intención de integrarse con el fondo paisajís-
tico y crear una nueva visión del barrio san
Antonio de la Laguna.
Cabe recalcar que el conjunto habitacional
está a una distancia considerable, lo que no
genera impacto ambiental alto a la laguna y
la vida silvestre del lugar. Para no generar
impacto se utilizó como sistema constructi-
vo el acero ya que es un sistema que no ge-
nera contaminación.
Dentro de las normativas a contemplar del
conjunto, se tomará en cuenta que las aguas
servidas no sean un foco de contaminación,
no descargándose en la laguna si no conec-
tándose a la red principal de descarga de
aguas servidas del sector.
La arborización y vegetación es una muy
efectiva estrategia para el control climático
que incide en condiciones internas favora-
bles en la vivienda y también condiciones
externas; los arboles pueden resguardar a las
viviendas de vientos fríos, protegerla de la
radiación directa de calor, atenuar el ruido y
la contaminación visual generada fuera de la
vivienda. En exteriores, es capaz de generar
sombra, refrescar el ambiente y atraer espe-
cies de aves.
Es necesario tomar en cuenta dentro de las
normativas del conjunto, que las especies de
árboles deben ser propios del lugar generan-
do la conservación del ecosistema existente;
es necesario tener la seguridad de abastecer
de agua y el cuidado pertinente para asegu-
rar su mantenimiento y desarrollo saludable.
En la gura 4 puede apreciarse el ave del
sector, el Podilymbus Podiceps, mejor cono-
cido como Zambullidor Piquipinto.
En la gura 5, se muestra a la Rana Mar-
supial, cientícamente conocida como
Gastrotheca Riobambae, animal predomi-
nante en el sector.
Evaluación del proyecto
En cuanto a la evaluación del proyecto,
existe software en el mercado disponible
para ello como MultiPlanEx de la compañía
BoraSystems, el cual ayuda a desarrollar y
analizar los planes nancieros incluyendo la
medición de riesgo, análisis de sensibilidad,
conabilidad, reusabilidad, independencia,
auditoría, aumento de productibilidad; con
un costo aproximado de 220$: otro es el
EvalAs: Software de Evaluación de Proyec-
tos de 150$.
Con la nalidad de abaratar costos, puede
recurrirse a programas de licencias de uso li-
bre como el OpenProj, pero adicionalmente,
se pueden adoptar metodologías existentes
para hacer seguimiento y evaluación especí-
cos de proyectos de índole de intervención
social como la desarrollada por la Funda-
ción Andaluza de (Domínguez & Casellas
2011), donde en primera instancia se analiza
el contexto de la intervención, se dene el
objeto y la orientación de la evaluación, se
ajusta la matriz del Sistema de Seguimiento
y Evaluación, se completan los indicadores,
se denen los informes y la guía de imple-
mentación.
Otros aspectos relevantes
Dentro de los aspectos legales, fueron to-
mados en cuenta como puntos de referencia
para la vivienda social el marco legal del Mi-
nisterio de Desarrollo Urbano de Vivienda,
la Ley de Suelo, Hábitat y Vivienda; para
el nanciamiento, las normativas del Banco
Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS);
para lo que es la construcción de vivienda
pública, la Norma Ecuatoriana de la Cons-
trucción y el Plan de Desarrollo y Ordena-
miento Territorial del Gobierno Autónomo
Descentralizado de Riobamba.
Se presentan en la gura 3, imágenes asocia-
das a la proyección de construcción de las
viviendas.
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CONCLUSIONES
La realización de un estudio de factibilidad
para realizar viviendas de interés social en
una zona que necesita ser rescatada no solo
en aspectos ambientales sino de salubridad
e incentivar a la no invasión de tierras como
lo es el Barrio San Antonio de la Laguna del
cantón Riobamba, representa una alternati-
va viable y de bajo costo dirigido a personas
con limitado poder adquisitivo.
El análisis de factibilidad efectuado para la
construcción de un conjunto habitacional,
orientado a familias de medianos o escasos
recursos económicos, permite concluir que
su ejecución es posible de realizar acorde a
los resultados favorables obtenidos.
El estudio de mercado determina que existe
una demanda considerable de viviendas de
interés social, ya que el 91% no dispone de
vivienda propia y estarían dispuestos a ad-
quirir una vivienda en el conjunto habitacio-
nal.
La viabilidad técnica del proyecto de un
conjunto habitacional, evidencia de manera
clara la importancia de su ejecución bajo los
cálculos estructurales de ingeniería preesta-
blecidos, sometidos a normas vigentes que
garantizan diseños óptimos para proporcio-
nar una mejor calidad de vida a los futuros
propietarios.
La evaluación nanciera demuestra la via-
bilidad del proyecto, determinándose que
con el ujo de fondos planteados para cin-
co años, a una tasa del 18%, se obtuvo un
VAN positivo de 157.681,85$ y una tasa de
retorno TIR de 15,22% que garantiza que no
habrá pérdidas.
La evaluación ambiental determina que el
proyecto no generará impactos negativos
signicativos y se han considerado medidas
de mitigación principalmente en la etapa de
construcción.
Se recomienda, hacer un análisis para aho-
rrar energía en el calentamiento del agua y
desarrollar proyectos donde se reutilicen las
aguas grises para el riego y se haga recolec-
ción de las aguas de lluvia.
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